29.06.2010 - Рынок инвестиций в недвижимость Москвы

Рынок инвестиций в недвижимость Москвы

В течение января-июня 2010 г. рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровнем активности, что связано, в первую очередь, с сохраняющимся дефицитом ликвидности у девелоперов на фоне низких арендных ставок и низких цен продажи объектов. Данный факт нашел свое проявление в увеличении числа размещений облигационных займов и других долговых инструментов.

Тем не менее, необходимо отметить растущее число возобновленных проектов, которые были «заморожены» в период кризиса. В основном банки осуществляют финансирование проектов подконтрольных им структур, а также реструктуризируют кредиты, выданные ранее. В частности, банком ВТБ могут быть предоставлены кредитные лимиты компаниям «Система-Галс» и «Дон-строй» на $5 млрд и $3 млрд соответственно.

В то же время Сбербанк заявил о планируемой реализации до 2012 г. всех принадлежащих компании залоговых объектов недвижимости, что отражает прогнозируемое восстановление рынка в 2-летней перспективе. Также в числе событий, оказавших позитивное влияние на рынок, стало снижение Центральным банком ставки рефинансирования до 7,5%.

Согласно территориальному распределению, наиболее привлекательными для инвестиций остались Москва и Санкт-Петербург как высокоразвитые и менее рискованные рынки.

На фоне общего снижения инвестиций в недвижимость в России, число сделок по купле-продаже недвижимых объектов в Москве растет. В основном, в течение исследуемого периода фиксировались сделки в офисном сегменте – 62%. В частности, значительный объем сделок был заключен по приобретению российскими компаниями офисных зданий для собственного использования. Помимо этого, необходимо отметить появление сделок на гостиничном рынке Москвы (17%), в т.ч. с участием иностранного капитала. На долю торговой недвижимости приходится 10% всех вложений, оставшиеся 10% составляют инвестиции в участки и проекты.

Аналитиками NAI Becar зафиксирован рост числа активных переговоров между российскими инвесторами и собственниками объектов с целью покупки/продажи.

Что касается продавцов недвижимости, основными игроками здесь являются собственники, обремененные финансовыми обязательствами, реализующие объекты для погашения кредита. На продажу чаще предлагаются недостроенные, а также новые объекты с высокой долей вакантных площадей.

Необходимо отметить, что число качественных объектов по адекватным рыночным условиям ценам с начала кризиса было незначительным, что повлияло на снижение ожиданий инвесторов по размеру дисконта с цены объектов. Ожидаемое достижение рынком ценового дна провоцирует увеличение активности потенциальных покупателей.

Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются в зависимости от сегмента в пределах от 12% для качественных торговых центров и офисов высокого качества (класс А и В+) до 14% для объектов складского назначения.

Спрос со стороны западных инвесторов по-прежнему сохраняется на низком уровне - большинство иностранных инвестиционных фондов, игравших значительную роль на рынке до кризиса, свернуло свою деятельность в России. Так, в апреле 2010 г. компания Orco Property Group продала проект застройки территории конноспортивного клуба «Отрада» в Подмосковье за 35,8 млн евро. Спрос данной категории инвесторов сместился в сторону стран их происхождения. Только в торговом сегменте в результате кризиса число иностранных фондов, оперирующих на территории России, сократилось более чем на 80%. Единственной сделкой, свидетельствующей о сохранении интереса со стороны западных институциональных инвесторов к российскому рынку, стало приобретение фондом UFG Real Estate БЦ «Бахрушин Хаус» на ул. Бахрушина.

Тем не менее, во втором квартале 2010 г. заявлено значительное число новых проектов, планируемых к реализации, в т.ч., крупными иностранными компаниями. Объектами инвестирования в большинстве случаев являются проекты в сфере торговой недвижимости (IKEA, Kesko, Крокус Групп, DVI Group, Kingfisher, Виктория), что отражает наиболее интенсивное восстановление и оптимальное соотношение риска и доходности именно в этом сегменте.

Прогноз

До конца года масштабного возвращения на рынок западных институциональных инвесторов не прогнозируется, учитывая более низкую стоимость привлечения финансирования при значительно более низких рисках и сравнимой доходности активов, расположенных в странах происхождения данных фондов.

Таким образом, наиболее вероятно, что основным источником инвестиций в недвижимость останутся российские, а также иностранные частные и корпоративные инвесторы, способные привлечь финансирование на приемлемых условиях, в т.ч. на открытом рынке в рамках IPO/SPO.
Что касается объектов приложения инвестиций, наиболее интересными остаются готовые торговые центры или объекты стрит-ритейла, с доходностью не ниже 10%, а также функционирующие бизнес-центры класса А со стабильным арендным потоком со ставкой капитализации 12%.